新築医療テナントのご案内（阪急京都線 淡路駅徒歩1分）

本物件は、大阪市東淀川区淡路エリアに位置する新築医療テナントで、阪急京都線・千里線「淡路駅」から徒歩1分という優れたアクセスを有しています。JRおおさか東線との乗換駅でもあり、通勤・通院双方の利便性が高い立地です。駅前でありながら繁華街色は強くなく、周辺は住宅が密集する生活圏で、徒歩・自転車による来院が中心となる地域特性を備えています。

半径500m圏内の居住人口は約1万人超、そのうち40歳以上が約6割を占めており、生活習慣病や慢性疾患を中心とした継続的な医療ニーズが見込めます。急性期よりも、かかりつけ医としての役割が求められるエリアであり、地域に定着した診療所運営が可能です。

建物は医療テナントとして新築予定で、スケルトン渡しを想定しているため、診療動線・診察室数・将来的な診療拡張など、開業医の方針に合わせた内装設計が可能です。

内科、診療内科、歯科などの外来診療を軸とした診療科を検討しています。（診療科目については要相談）

場所の優位性

本物件が位置する淡路エリアは、駅徒歩1分という高い利便性を有しながら、繁華街ではなく住宅密集型の生活圏にあります。半径500m圏内の人口は約1万人超、そのうち40歳以上が約6割を占めており、生活習慣病・慢性疾患を中心とした定期通院型医療ニーズが厚いことが特徴です。

一般内科において重要となるのは「一時的な新患数」よりも「継続受診患者の蓄積」です。本立地は徒歩・自転車通院が可能な距離に居住人口が集中しており、かかりつけ医として定着しやすい診療圏構造を備えています。また駅前立地のため、周辺勤務者や通勤動線上の患者流入も期待でき、住宅地単独立地と比較して新患獲得の間口が広い点も強みです。

過度な自由診療競争や大型医療モール型の価格競争が起こりにくく、標準的な保険診療を軸にした内科経営が成立しやすい立地といえます。

開業後3年間の患者数・売上イメージ（一般内科）

※広告費を抑え、地域浸透型で運営した場合の標準モデル

患者数推移（1日平均）

売上イメージ（保険診療中心）

想定平均単価：5,500〜6,500円

3年目モデル：　45人 × 6,000円 × 約240日　→ 　年間売上 約6,500万〜8,000万円

 

勤務医から開業医へ移行する際の主なリスク整理

1．患者数が立ち上がらないリスク

• 立地選定ミス・診療圏人口不足が主因　→ 本物件は人口密度・年齢構成の両面で内科向き

2．資金繰りリスク

• 初期投資過多・固定費過大　→ 駅前だが過度に賃料が高騰しにくいエリア
  　　　　　　　　　　　　　→ スケルトン渡しにより自由なレイアウトが可能

3．集患広告への依存

• Web広告・ポータル依存は長期的に利益を圧迫　→ 本立地は生活動線型の自然流入が期待できる