Vol.186　クリニックは超優良企業！

資産形成を考えて、どこに投資をすればいいかという相談を受けることがあります。不動産、株式、生命保険など、それぞれの投資商品のメリット・デメリットを考えて後悔のない様にしたいものです。本稿では、資産形成を検討している先生に少し違った視点で解説してみてたいと思います。

 

老後の生活を考えて、手元資金を運用して少しでも増やしたいと相談を受けた事例をご紹介したいと思います。ある先生（65歳　内科医）は、株式（時価総額1億円）以外の運用として、手元資金の1億円を不動産に運用することを考えています。これまでにもいくつかの投資用物件を検討してきましたが、その中の一つに医療ビルの一棟買いの案件が引っ掛かっている様です。一般テナントと違って医療テナントであれば空室リスクも低く資産価値が高いと考えているのです。では、この先生が医療ビルを購入することの是非について考えてみましょう。不動産価格を１億円とします。このビルの家賃収入は年間1千万円。表面利回りとしては10％の物件です。利回りとしては悪くない様に思えますが・・・。

まず1億円の投資回収が終了するのは10年後です。（1千万円×10年＝1億円）従って11年目から漸く利益が出るということになります。先生の年齢を考えると75歳の年齢から正味10％の年利の旨味を享受できるということになります。しかし、ここでリスクの判定をしてみたいと思います。購入時におけるクリニックの院長の年齢が最大のリスクです。仮に購入時に50代だとすると10年後には60代に突入しています。この先10年は何とか営業していると思われますが、その先は怪しいものです。クリニックが退去すれば利回りは下がってしまいます。そうなる前に売却して利益を確定させるか、継承してくれる次のドクターを探す必要が出てきます。タイムリーに継承先を探すのは簡単なことではありません。不動産オーナーとしては、この様な空室リスクは想定しておかなければなりません。もちろん一番大きなリスクは、1億円で購入した不動産の価値が下がってしまうことです。10年後に8000万円でしか売却できないとすると、利回りは8％ということになります。（値段が付かず潮漬けになることもあります）この様に不動産の投資利回りというのは実に不確定要素が強いと言えます。不動産は株式と違って形はありますが、『元本保証でない』ことをしかっりと認識する必要があります。

 

（まとめ）

私が言いたいことは、ご自身のクリニックへの投資が一番、投資効率が高いということです。市場で株式を購入するのと意味が似ていていますが、事業に対して投資するというものです。考えてみてください。開業時8000万円の投資に対して、年間で30％のリターンは見込めるのではないでしょうか。ご自身で働かなければならないので、投資とは違うと言われるかもしれませんがクリニックへの設備頭位が一番安全です。分院の開設、非常勤ドクターの雇用による収益拡大など、規模のメリットは享受できると思います。ご自身が一番よく知っているクリニック（医療経営）の分野に今一度、目を向けてみては如何でしょうか？

 

メディカルタクト 代表コンサルタント　　柳　　尚信

 

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