【クリニック奮闘記】Vol.176　地主が医療ビル（クリックビル）を持ちたがる理由は？

先生方が開業を希望される物件の形態の一つに「医療モール（医療ビル）」があります。その多くは、地主が建築し調剤薬局等が一括して借り上げ、ドクターにサブリース（転貸）す形態をとっています。医療モールとしての運営上の問題は多々あるのですが、地主が医療ビルを建てる理由について迫ってみたいと思います。

 

ハウスメーカーのA氏は土地の有効活用を得意とする敏腕営業マンです。ある時、知り合いの調剤薬局の社長から、医療ビルの建築案件がないか問合せがありました。

 

薬局社長「クリニックモールの運営をしたいのですが、建物を建築してくれる地主はいないでしょうか？」

 

A氏　　「土地の有効活用の案件が幾つかあるので、医療に適した立地の物件を探してみることにしましょう。」

 

薬局社長「建物は当社で一括して借り上げますので、宜しくお願いします。」

 

物件の借り上げ先（ホルダー）が決まったので、何人かの地主に提案してみたところ、興味を示した地主が数名出てきました。

 

地主B「医療機関なら賃料は高く設定でるかな。」

地主C「長く借りてもらえるんなら、空室リスクがなくていいかもしれない。」

地主D「社会貢献になるから、医療ビルはいいですね。」

 

三者三様の意見がでてきました。A氏はそれぞれの地主に対して、医療ビル建築についての地主側のメリットとデメリットを説明しました。その内容は次の通りです。

 

（医療ビルの特徴）

・賃料設定は一般的なサービス業よりも低めの設定になる（コンビニなどの物販の方が賃料設定は高い傾向にある）

・医療機関は他の業種に比べると倒産リスクが少ないため、安定した賃料収入を見込める。

・社会的貢献度が高いと考えられ、ビルオーナーのステイタスの向上に繋がる

・事業承継（M&A）により、後継テナントを居抜きで契約することができるため、地主負担のコスト負担が少なく済む。

・テナントとしては衛生的に利用してもらえるため建物が傷みにくい。

 

（まとめ）

最終的な判断としては、多少、賃料設定は低くはなりますが長期に安定したテナントとなり得ることが、大きなメリットと言えます。住居系の賃貸マンション等の場合、新築の間は入居付が比較的簡単なのですが、古くなると難しくなることを地主は経験的に知っているからなのです。この様に有効活用される土地の多くは相続で取得していますので、土地の取得原価はゼロです。従って、建物の建築コストに対する賃料利回りを考えればいいことになりますので、賃料設定が低くても資産運用としては優良物件である可能性があるのです。

 メディカルタクト 代表コンサルタント　　柳　　尚信

 

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