開発型（建て貸し）物件のご提案 |株式会社メディカルタクト

開発型（建て貸し）物件のご提案

公開日：2019.04.22

開業時に収集する物件情報として一番多いのは、一般店舗（テナント物件）です。空き店舗になっている物件や、数か月後に退去予定の物件情報であったりします。所謂、中古の賃貸テナントです。これに対して、駅前の再開発や新規の商業施設の建築に合わせて、テナント募集が行われる場合があります。運よく情報をキャッチできた先生は、新築物件で開業することができますが、そう上手くはいきません。開業物件の選択肢としては、これ以外にもいくつかあるのですが、その中でも本稿では、『建て貸し物件』については考えてみたいと思います。

弊社では常日頃から、数社の不動産業者と情報交換を行っています。先生方の開業希望地の不動産情報を中心にした情報収集がメインですが、開発型の不動産案件にも取り組んでいます。医療モール（医療ビル）の開発や複合施設の開発などです。物件情報の入手から形になるまでには2年以上の年月を要しますので、ご紹介できる先生は極めて限定的です。物件の場所に加えて建築スケジュールにピッタリ合う先生がそんなにいないからです。そこで、開発型の物件に似た提案物件として、『建て貸し（リースバック方式）』があります。地主が所有する土地にクリニックを建築してもらい、それを一括して賃貸契約するというものです。新築物件であることは言うまでもありませんが、借主である先生のための物件であるため、建物の仕様に冠して、ある程度の注文ができる場合があります。洋服のセミオーダーのイメージです。内装のレイアウトがある程度決まっている場合、入口や窓の位置だけでなく、給排水管の立上場所等の指定ができることもあります。内装レイアウトを想定して本体工事が行えることにより、内装工事の建築コストを抑えることも可能になります。賃貸契約は、一般的な店舗物件と同様の取扱いであるため、契約上、特別な制限を受けることもありません。逆に地主にとっては、20年以上の間、その土地の利用が制限されるデメリットはありますが、貸家建て付地として相続税評価額を下げることができます。また長期（20年超）に渡って、退去する可能性が極めて低い賃借契約であるため、収益事業として安定した不動産物件であると言えます。クリニックに物件を賃借することで、間接的ではありますが、地域社会に貢献できているという満足感も得られる様です。

基本的には、建物の建築資金は地主が負担しますが、地主に資料区がない場合もあります。その場合、店子になる先生が、まとまった資金を差し入れし、建築資金を援助することもあります。差し入れた資金は、毎月の家賃と相殺する形で償却していきます。（これを建築協力金方式といいます。）

（まとめ）

借り手の先生にとっては好都合な物件であることには違いありませんが、開業したい先生と、貸したい地主のマッチングが極めて難しいのです。そんな『建て貸し物件』の情報が弊社にはありますので、ご興味のある先生は一度お問合せ下さい。ドンピシャの物件が出てくるかもしれませんよ。

代表コンサルタント　　柳　　尚信

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