Vol.347　オフィスビルの医療フロア　

医療専用の建物として建築されたクリニックモール（クリニックビル）の場合、クリニック以外のテナントを募集することは基本的にはありません。これは建物オーナーあるいは、サブリースを行っている調剤薬局の意向でもあります。ところが、オフィス仕様のビルで特定の階層をクリニックゾーンとしてリユースする場合、そこには"医療色"は根付きにくく、医療機関の誘致も困難な場合があります。本稿では、とあるオフィスビルの医療フロアについてのお話です。

 

都心部のビジネス街にある、30階建ての高層ビルの8階に、その"医療フロア"はあります。医療フロアと言っても、入居しているのは『皮膚科』『歯科』の２診療科目のみで、他にある３区画は2年以上の間、空きテナントとして募集中のままです。そこへ開業を考えている内科医のA医師が、不動産業者を伴って内覧にやってきました。

物件の概要は以下の通り。

 

【物件概要】

賃貸面積　25坪　　賃料　15,000円/坪（共益費込み）消費税別

 

A先生

「レントゲン装置を入れて、診察室を２つ・・・・。少しせまいかな？」

 

不動産業者

「共用部分は広く取っていますので、ここに椅子を置かせてもらいます。院内が混み合っているときは待合室用に利用して頂いて結構ですよ。」

 

A先生

「家賃は安くていいんだけど・・・・・、患者はくるのかな？」

 

不動産業者

「このビルには約3000人が勤務しています。近隣に内科のクリニックがないため、病気に

なったとき困っているんです。」

 

A先生

「その人達が患者になるは限らないからなぁ。」

 

（まとめ）

A先生の心配はごもっともです。オフィスビルで開業する場合に気を付けなければならないことが幾つかあります。就労中の人は基本的に健康体であり受診動機はありません。従って急性期疾患を対象としたクリニック作りは、集患に苦労するリスクがあります。対象となるのは糖尿病などの慢性期疾患で、見た目に健康体であっても医療機関で薬の処方が必要な方です。事例の医療フロアで開業している『皮膚科』『歯科』の場合も、塗り薬や虫歯の治療が目的の患者を集めているのです。経営を安定させるために、各企業への地道な営業活動を行っていたことも忘れてはなりません。開業物件を検討する場合、見た目の賃料の安さに囚われないでください。場所本来のスペックを見極めることが重要です。先生が必要としている患者は、どの様にして集患していきますか？その答えが見つからない物件は、先生が手にしてはいけない物件なのです。

 

※サブリース　

物件オーナーからワンフロア全体、若しくは建物一棟ごと賃貸し、それをドクターに"転貸"する賃貸契約のこと。調剤薬局が企画するクリニックビル（モール）では一般的な営業手法です。テナントで入る医療機関の処方箋を見込んだ事業計画のため、他業種を入居させることはない。

 

 

 

代表コンサルタント　　柳　　尚信

 

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