Vol.441　土地勘こそが物件選定基準にとって重要

新規開業で最重要課題といえば、"開業場所の選定"でしょう。先生方からは『いい物件を紹介してください』と言われますが、"いい物件"とは？　本稿では物件の選定基準についてのお話しです。

 

新規開業のコンサルティングのご依頼があると、実務としては物件の提案からスタートしていきます。先生が目指す医療（クリニック経営）の実現ができる場所の選定です。もちろん診療圏調査により、周辺人口の動態調査資料や近隣のクリニックの状況も調査していくことにはなります。まず、こちらの手の内を明かしますと、弊社の様なコンサルタントが提案する物件の選定基準は次の通りです。

1. 診療圏における夜間人口（１次診療圏の人口過密度の評価を行います）

2. 診療圏内における競合クリニックの状況（意識しなければならない強敵クリニックの存在を確認します）

3. 医療用テナントとしての適性（電気容量、水回りほか）

4. 視認性が良いこと

5. 生活道路に面していること

 

客観的に数量評価が可能なもの（①～③）については問題ありませんが、主観が入る項目（④⑤）の評価が非常に難しいのです。視認性の評価は人により異なります。誰が見ても"視認性がよい"と評価する物件はありますが、条件付きで"よい"と評価することも可能なのです。場所の特定に関しては『看板』『ホームページ』により簡単になりました。そうなると、コストパフォーマンスで考えるなら、通りから一本中に入った賃料の安い物件でもよいということいなります。生活道路に関しても同様に、年齢層などにより活動エリアは異なります。ターゲットとする患者属性によって"生活道路"の概念も実は違ってくるのです。従って、コンサルタントから提案される物件情報は、コンサルタントの主観タップリの"厳選された物件情報"ということになります。では、この様なコンサルタントのフィルターのかかった物件を見た先生は、どの様に反応するでしょうか？

『いい物件ですよ』と紹介された物件は、先述の様な評価に基づいた物件情報なので、まあまあ合格点であるとは言えます。逆に『これは、ここがダメな物件です』と紹介された物件はどうでしょうか？慣れ親しんだ土地である場合、マイナス要因に対してはシビアな評価となりますが、同時に改善策や別の評価ポイントも見出すことができるのです。これは、コンサルタントよりも、"土地勘"ゆえの情報量の多さに起因します。"地元民しかしらない情報"、"長年住んでいる街だからこそ知っている情報"こういった情報は、よそ者には絶対に知り得ない情報なのです。言いたいことは、物件の良し悪し"ご自身の評価"で決めて頂きたいということなのです。

 

（まとめ）

希望の条件を１００％満たした物件はないと考えて下さい。しかしながら"土地勘"があればマイナス要因を"プラス要因"に転換する方策が浮かんでくると思います。これが、物件情報を見て、"ピン！とくる"というヤツ（インスピレーション）です。コンサルタントから、どんなに"いい物件情報"をもらっても土地勘がなければ"ピン！"とこないでしょう。そのためにも、開業場所の選定は"土地勘"のある場所であることが重要です。第六感に頼るとは何事！とお叱りを受けるかもしれませんが、後悔しないためには重要なポイントであると考えています。

 

代表コンサルタント　　柳　　尚信

 

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