Vol.460 土地購入かテナント開業か!?

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2019.10.01

Vol.460 土地購入かテナント開業か!?

クリニックを開業する場合の95%はテナント開業です。例外的に建物を新築する場合としては、親名義の土地(将来は相続する予定の土地)あるいは、新たに診療所用地として土地を購入することができる場合に限られてきます。前者の場合は土地の取得原価はゼロですから、事業計画上は何のリスクも生じません。ところが新たに土地を購入しようと思うとリスク評価を行う必要が出てきます。本稿では、開業物件としてのリスク評価をテーマにしてみたいと思います。

 

テナント賃料が50万円/月の場合、20年間の支払総額は1億2000万円にのぼります。賃料を払い続けても資産にもならないのなら、思い切って購入した方が得ではないか、というのが土地取得の動機にはあります。手元資金として購入費用が自己資金で賄えるのであれば、土地取得にはリスクはありません。ゼロからのスタートが切れるからです。ところが、借入により取得した場合はどうなるでしょうか? 借入金の利息は事業用の必要経費として処理できますが、土地は減価償却による費用化ができません。更に、土地取得のための借入金の元金返済部分は、必要経費にすることができず、納税後の可処分所得から支払うことになります。仮に1億2000万円を20年で借りた場合の返済額は次の様になります。

・年間の元金返済額 1億2000万円÷20年=600万円

 

これがクリニックの税引き後の利益から支払われていきますので、資金繰りが厳しくなるのは明白です。

 

これに対してテナント物件の場合は、50万円の賃料は全額必要経費となります。しかも税率50%の場合であれば、圧縮される利益を考えると、実質25万円の負担ということになります。

つまり、冒頭の件(くだり)にある様に、1億円2000万円の支払いは、実質的には6000万円の負担で済むことになります。(年換算300万円です)

 

もう一つ別の見方があります。1億円で購入した土地が、クリニックを閉院する20年後に8000万円まで値下がりしていたと仮定します。この金額で売却すると、この土地に20年間で2000万円のコストを払っていたこになります。(年換算100万円)土地の資産価値としては下がってしまいましたが、"土地を使用収益する権利を2000万円で買った"と考えるとコストパフォーマンスは高いと考えられます。但し、売却して現金化できなければ"絵に描いた餅"ではありますが・・・・。

 

(まとめ)

借入をしてまで土地を取得するのは、経営上のリスクが高いため絶対にやめるべきであると言えます。手元資金で購入する場合は、経営上のリスクはないので検討の価値はあります。将来に売却して現金化し、現金で回収すれば価値が下がっていたとしても、コストパフォーマンスは得られます。経営上のリスクを回避できるのであれば、個人の価値観による意思決定に委ねられることになります。事業用の土地に資産性を求めるの間違いではありませんが、事業で得た資金で、別の不動産で運用するということも考えられます。

 

代表コンサルタント  柳  尚信

 

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