Vol.297 診療所は賃貸と購入のどちらがいいのか？

タイトルに関して、自分の自宅について考えたことのある人は少なくないと思います。資金的要因、家庭環境などによって結果は変わってくると思いますが、診療所（クリニック）についても同様の判断を求められることがあります。個人資産として自宅を購入する場合と、事業用の資産の購入する場合とでは、税務上の取扱いも異なってきます。個人の主観的要素で決まる部分もありますが、第三者的な視点で判断できる考え方をご紹介したいと思います。

 

事業用の資産として考える場合、税務上の取り扱いを理解しておかなければなりません。建物は減価償却資産ですから、税務上の法定耐用年数に応じて経費化されていきます。逆に土地の場合は減価償却概念がないため、キャッシュフロー上は前者に比べると不利であると言えます。将来の価値を見越した資産として捉え購入する場合がありますが、現金が土地に置き換わることによる資金繰り悪化に注意しなければなりません。簡単に言うと、何億円投資しようが、利益は圧縮されないばかりか、税負担が大きくのし掛かってくるのです。

具体例をあげるとこの様になります。

 

税引き前利益2000万円. 預金残高3000万円の場合

3000万円の土地を購入しても、税引き前利益は変わりませんが、預金残高はゼロになります。税金は2000万円に対して課税されますので納税資金は借入しなければならいことになります。自社ビルを建築すると会社が倒産すると言われる理由がこれに当たります。

 

ではテーマに戻って賃貸の場合を考えてみましょう。言うまでもなく支払い賃料は全額経費処理されますので、利益とキャッシュフローが連動する形となります、納税も預金残高から支払うことになりますので、キャッシュフローにも優しい投資であると言えます。

内装工事部分は減価償却資産として15年程度で経費化されますので、償却されない土地に比べると楽な資金繰りを組むことができます。しかしながら、購入派の主流派の考えにある、家賃を払い続けても自分の資産ならないのは損だというのも頷けます。土地の購入が絶対的にダメだというつもりもありません。キャッシュフローに気を付けて検討して欲しいのです。おそらく全額キャッシュで購入することはないと思います。銀行借入が前提なると思いますが、返済期間を長期で検討して下さい。最低でも15年は欲しいところです。元金返済部分を少しでも減らし、キャッシュフローを楽にすることができれば上述の例の様な事態になるリスクは軽減されます。

 

(まとめ)

日本の金融機関は担保至上主義ですし、人の心理の中にも土地信仰根付いています。資産形成観点で土地購入考えるのであれば、事業用ではなく個人資産の中で検討することをお勧めします。事業用は経営の安全最優先するため賃貸にする。資産形成用の不動産は個人で購入する。事業行う上で想定されるリスクは極力排除する。個人投資ついては、リスクコントロール可能な資金で投資する。最後は私見になりますが、オーナー会社(クリニック)を守る最後の砦は経営者(院長)なのです。自力で運営できる体制どう作るのか？この点ついて考えれば、方向性が見えてくるかと思います。

 

 

代表コンサルタント　　柳　　尚信

 

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